Glossar
A
Alleinauftrag
Ein Alleinauftrag auch “qualifizierter Alleinauftrag” genannt, ist ein Verkaufsauftrag zwischen dem Makler und dem Verkäufer. Mit einem Alleinauftrag schließt der Makler aus, dass die Immobilie durch Dritte zum Kauf angeboten wird.
Alleineigentum
Alleineigentum bezeichnet das Eigentum einer Person, deren Eigentumsrechte an einer Sache ausschließlich in deren Hand liegen. Alleineigentümer können über ihr Eigentum verfügen und sind in ihrer Entscheidung nicht vom Willen anderer abhängig.
Angeld (caparra confirmatoria)
Ist jene Geldsumme, die der versprechende Käufer bei Abschluss des Vorvertrages an den versprechenden Verkäufer zahlt, um die Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht zu untermauern. Kommt es zum Vertragsabschluss wird das Angeld vom Gesamtpreis abgezogen.
B
Bauerwartungsland
Unter Bauerwartungsland versteht man Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwarten lassen.
Baugenehmigung
Dabei handelt es sich um die Erlaubnis durch die Gemeinde bzw. Gemeindebaukommission für eine Baumaßnahme, bei der Wohnraum oder anderer Nutzraum geschaffen oder verändert wird (z.B. Neubau eines Einfamilienhauses, Ausbau eines Dachgeschosses, usw.).
Bauherr
Ist ein Bauunternehmen, welches in eigenem Namen und auf eigene Rechnung ein Gebäude errichtet und es nach oder während der Errichtung veräußert.
Baukosten
Zu den Baukosten gehören alle Kosten, die unmittelbar für die Errichtung eines Gebäudes anfallen. Hierzu sind die Kosten für die erbrachten Bauleistungen sowie die Kosten für Material zu rechnen.
Benützungsgenehmigung
Genehmigung zur Benützung der fertig gestellten Räumlichkeiten. Diese wird von der zuständigen Gemeindeverwaltung nach Kontrolle auf Rechtmäßigkeit der Bauarbeiten ausgestellt.
Bruttofläche
Es handelt sich hierbei um die begehbare Nettowohnfläche zuzüglich der Mauern (gesamte Mauerstärke bei Außenmauern und die Hälfte bei Wohnungs-Trennmauern).
Bruttowohnfläche
Es handelt sich hierbei um die begehbare Nettowohnfläche zuzüglich der Mauern (gesamte Mauerstärke bei Außenmauern und die Hälfte bei Wohnungs-Trennmauern).
Bürgschaft (fideiussione)
Die Bürgschaft ist jene Rechtshandlung, mit der die Bank, die Versicherungsgesellschaft oder der dazu befähigte Finanzintermediär garantieren, dass der Verkäufer/Bauträger oder die Baugenossenschaft dem Käufer die von diesem bis zum Abschluss des Vertrages zur Eigentumsübertragung geleisteten Anzahlungen zurückzahlt, im Falle, dass der Verkäufer/Bauträger oder die Baugenossenschaft in eine Krisensituation geraten sollten.
C
Courtage
Die Courtage ist das Honorar, bzw. die Provision, des Maklers. Sie beträgt in Südtirol in der Regel 3% vom Verkaufspreis zzgl. der gesetzlich geltenden Mehrwertsteuer.
Bei einer Vermietung liegt das Honorar bei 2-3 Kaltmieten zzgl. der gesetzlich gelten Mehrwertsteuer.
D
Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit muss im Grundbuch eingetragen sein. Sie dient als dingliches Absicherungsmittel eines Rechts an einem Grundstück (“dienendes Grundstück”), das dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (“herrschendes Grundstück”) zusteht.
Due Dilligence
Eine Due Dilligence bezeichnet die sorgfältige Prüfung und Untersuchung eines Objektes, um eine Entscheidungsgrundlage zu erhalten.
E
Eigenkapital
Eigenkapital sind vorhandene Barmittel und Bankguthaben, bereits bezahlte oder teilweise bezahlte Grundstücke oder sonstige Eigenmittel, z.B. Beträge aus Schenkungen von Verwandten.
Erschließung
Mit Erschließung wird die Herstellung von Erschließungsanlagen (z.B. Strom, Wasser, Gas, Abwasser, Straßen, Wege etc.) bezeichnet, die eine Voraussetzung für die Bebauung von Grundstücken sind.
Erstwohnung
Darunter versteht man die Wohnung, in der gewählten Wohnsitzgemeinde, welche erstrangig zum Wohnen verwendet wird. Beim Erwerb der Erstwohnung kommen verschiedene Steuerbegünstigungen zur Anwendung.
Exposé
In einem Exposé beschreibt der Makler die Immobilie und übermittelt somit dem Kunden die für den Verkauf relevanten Daten.
F
Fertigstellungstermin
Der Fertigstellungstermin ist der Zeitpunkt der Übergabe der im Vertrag vereinbarten Lieferungen und Leistungen. Dieser Zeitpunkt sollte im Vertrag realistisch fixiert werden.
Fremdkapital
Das sind Schulden des Eigentümers gegenüber Banken und anderen Gläubigern.
G
Gemeindebauordnung
Das sind die Bestimmungen, welche die Bautätigkeit in den einzelnen Gemeinden regelt. Sie enthält Bestimmungen zur Raumordnung, zum Landschaftsschutz und zum Umweltschutz.
Gemeindeimmobiliensteuer – IMU
Die “imposta municipale unica” – kurz IMU – ersetzt seit 2012 die kommunale Immobiliensteuer ICI. Die Gemeindesteuer auf Immobilien wird von Eigentümern oder vom Inhaber von Realrechten auf Immobilien für den Besitz von Gebäuden, Bauland und landwirtschaftlichen Grundstücken geschuldet. Sie wird an die Gemeinde gezahlt, in der sich die Immobilie befindet. Grundlage für deren Errechnung ist der Katasterwert. Die IMU ist Teil des Dekrets “Salva Italia” der Regierung Monti. Ab 2015 werden auch gleich die Abgaben für die Müllabfuhr miteingezogen, sowie die Einkommenssteuer, daher das Wort “unica” im Namen.
Gemeinschaftskosten
Gemeinschaftskosten entstehen, falls eine Immobilie aus mehreren Wohneinheiten besteht. In diesem Fall werden die Kosten, die nicht nur einem Eigentümer alleine zugerechnet werden können auf alle aufgeteilt.
Deren Umlegung erfolgt in der Regel aufgrund der Quadratmeterzahlen der Wohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche. Das heißt ein Eigentümer mit einem höheren Anteil an der Gesamtfläche trägt auch einen höheren Anteil an den Gemeinschaftskosten.
Gemeinschaftskosten können zum Beispiel Stromkosten für die Außenbeleuchtung, Instandhaltungskosten für die Anlage oder aber Versicherungen für das Gebäude sein.
Grundbuch oder Immobilienregister
Beim Grundbuch handelt es sich um ein amtlich, öffentliches Verzeichnis von Immobilien, in denen die Eigentumsverhältnisse durch die Eintragung der entsprechenden Verträge (Kauf/Verkauf, Schenkung, Tausch, usw.) sowie etwaige mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten (Dienstbarkeiten, Hypotheken, Sicherstellungen, Pfändungen, usw.) erfasst werden. In diese Register kann jeder frei Einsicht nehmen.
H
Hypothek
Die Hypothek gehört zu den wichtigsten Rechtsmitteln zur Absicherung größerer und längerfristiger Geldforderungen. Sie ist eine Forderung, die durch ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht an einem Grundstück sicher gestellt ist.
I
ICI
Die „imposta comunale degli immobili“ – kurz ICI – wurde 2012 durch die „imposta municipale unica“ – kurz IMU – ersetzt.
IMU
Die “imposta municipale unica” – kurz IMU – ersetzt seit 2012 die kommunale Immobiliensteuer ICI.
Die Gemeindesteuer auf Immobilien wird von Eigentümern oder vom Inhaber von Realrechten auf Immobilien für den Besitz von Gebäuden, Bauland und landwirtschaftlichen Grundstücken geschuldet. Sie wird an die Gemeinde gezahlt, in der sich die Immobilie befindet. Grundlage für deren Errechnung ist der Katasterwert. Die IMU ist Teil des Dekrets “Salva Italia” der Regierung Monti. Ab 2015 werden auch gleich die Abgaben für die Müllabfuhr miteingezogen, sowie die Einkommenssteuer, daher das Wort “unica” im Namen.
K
Kataster
Der Kataster ist ein von der Behörde geführtes Register, in dem sämtliche Immobilien Italiens erfasst sind, geordnet nach Gemeinden, mit den entsprechenden Mappenblättern, Grundstücknummern und Baueinheiten, sowie den anderen Angaben, welche für die Berechnung des Einheitswerts (Katasterwert) notwendig sind. Der Einheitswert dient als Basis für die Berechnung der Steuern.
Dieses Register hat eine rein steuerliche Funktion und hat keine Beweiskraft über die Eigentumsverhältnisse, auch wenn die Namen der Eigentümer darin vermerkt sind. Wenn man die Eigentumsverhältnisse bezüglich einer Immobilie überprüfen will, muss man die Immobiliarregister, bzw. das Grundbuch einsehen.
Katastersteuer
Sie beträgt allgemein 1% des Kaufpreises. Bei Kauf einer Erstwohnung direkt vom Bauunternehmer oder vom Unternehmen, welches seine Haupttätigkeit im Immobiliensektor hat, ist eine Pauschale von 168 Euro anstelle der 1% zu entrichten. Dies gilt auch für den Kauf der Erstwohnung von einer Privatperson.
Katasterwert
Dabei handelt es sich um den steuerlichen Wert einer Liegenschaft, welcher zur Berechung von Steuern und Abgaben herangezogen wird.
Kaufangebot/Kaufversprechen
Ein Kaufangebot ist die Erklärung des Käufers ein gewisses Gut zu einem bestimmten Preis erwerben zu wollen. Dieses ist nur einseitig verpflichtend.
Kaufnebenkosten
Als Kaufnebenkosten werden all jene Kosten bezeichnet, welche zusätzlich zum Verkaufspreis der Immobilie bei deren Erwerb entstehen.
Handelt es sich bei der verkaufenden Partei um eine Privatperson muss zusätzlich zum Kaufpreis die Register-, Hypothekar-und Katastergebühr bezahlt werden.
Beim Kauf einer Immobilie von einem Bauunternehmer oder von einem Unternehmen, welches seine Haupttätigkeit im Immobiliensektor hat, ist die MwSt. geschuldet.
Kaufvertrag (Hauptvertrag)
Ist der Vertrag, der dem Vorvertrag folgt und mit welchem der versprechende Verkäufer das Eigentum der Liegenschaft an den versprechenden Käufer überträgt, in Erfüllung der gegenseitigen Verpflichtungen aus dem Vorvertrag.
Kaufvorvertrag
Ein Vorvertrag ist jene Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, mit welcher sich die Vertragsparteien zu einem Kaufgeschäft verpflichten und dessen grundsätzliche Fristen und Abmachungen vereinbaren.
KlimaHaus
Das KlimaHaus-Zertifikat garantiert dem Kunden, dass das Gebäude einer bestimmten Wärmeschutzklasse entspricht. Ein KlimaHaus der Kategorie „B“ zum Beispiel verbraucht pro m² und Jahr weniger als 50 kWh Heizenergie; ein KlimHaus „A“ hingegen weniger als 30 kWh, immer bezogen auf den Standort Bozen. Wenn man bedenkt, dass in Italien der durchschnittliche Verbrauch derzeit bei ca. 20 Litern Heizöl pro Quadratmeter beheizter Fläche und Jahr liegt, wird man sich der tragweite eines KlimaHauses bewusst.
Konventionalfläche
Es handelt sich um die Wohnfläche welche von der Wohnbauförderung gesetzlich anerkannte ist. Die Konventionalfläche setzt sich wie folgt zusammen (Berechnung lt. Autonomer Provinz BZ-Südtirol):
die um 25% erhöhte Wohnfläche einer Wohnung, 25% der Balkonfläche, 50% der Flächen von Loggien oder der Wintergärten, 30% der Kellerflächen, 60% der Flächen der Garagen, 30% der Flächen der offenen Abstellplätze, 25% der Laubengänge im Erdgeschoss, 15% der Terrassenflächen, 30% der Dachbodenfläche (mind. 1,5 m Höhe).
Konventionierung
Der Begriff „Konventionierung“ bedeutet, dass die Wohnung nur von provinzansässigen oder dort arbeitenden Menschen besetzt werden kann. Der Erwerb einer solchen Immobilie steht jedem frei.
Kubatur
Als urbanistische Kubatur wird das Gebäudevolumen außer Boden bezeichnet, das auf Grund der Außenmaße berechnet wird.
M
Makler
Makler ist, wer zwei oder mehrere Parteien zum Zweck eines Geschäftsabschlusses miteinander in Verbindung bringt, ohne an eine von ihnen durch ein Verhältnis der Mitarbeit, der Abhängigkeit oder der Vertretung gebunden zu sein. (Artikel 1754 ZGB).
Artikel 1755 ZGB bestimmt, dass der Makler Anspruch auf die Provision von jeder der Parteien hat, wenn das Geschäft durch sein Zutun zustande gekommen ist. Artikel 6 Gesetz 39/1989 bestimmt diesbezüglich, dass die Provision nur den im Verzeichnis der Makler eingetragenen Maklern zusteht.
Mehrfamilienhaus
Wohngebäude mit drei oder mehreren unabhängigen Wohnungen.
Mehrwertsteuer
Es handelt sich hier um die Steuer, die der Käufer beim Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses auf den Verkaufspreis entrichten muss, wenn es sich bei der verkaufenden Partei um ein Bauunternehmer oder um ein Unternehmen, welches seine Haupttätigkeit im Immobiliensektor hat, handelt.
Sie beträgt 4% beim Kauf einer Erstwohnung, 10% bei Zweitwohnungen und 21% bei gewerblichen Immobilien und bei Wohnungen, welche als Luxusgüter eingestuft sind.
N
Nettowohnfläche
Diese wird auch als reine Wohnfläche bezeichnet und ist die begehbare Fläche eines Hauses oder Wohnung.
Notarieller Kaufvertrag
Ein notarieller Kaufvertrag ist der vom Notar beurkundete Kaufvertrag, der die Voraussetzung für die Umschreibung im Grundbuch schafft.
P
Pönale (Penale)
Darunter versteht man die Leistung (meist eine Geldzahlung), zu welcher sich eine der Vertragsparteien für den Fall der Nichterfüllung oder verspäteten Erfüllung verpflichtet hat. Die Pönale bewirkt darüber hinaus die Begrenzung des Schadenersatzes auf diese Pauschale (es sei denn, die Parteien haben vereinbart, dass auch der darüber hinausgehende Schaden ersetzt werden muss).
Provision
Die Provision, bzw. Courtage, ist das Entgelt des Immobilienmaklers für seine Vermittlungstätigkeit. Sie ist bei Abschluss des Kaufvorvertrages, welcher durch die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist, geschuldet.
Q
Qualifizierter Alleinauftrag
Der qualifizierte Alleinauftrag berechtigt ausschließlich den beauftragten Makler, ein Objekt zu vermitteln. Der Eigentümer unterliegt zudem der Pflicht, Käufer, die sich an ihn wenden, dem Kauf- oder Immobilienberater zu melden.
R
Registersteuer
Dabei handelt es sich um eine Abgabe, die beim An- und Verkauf von Liegenschaften auf der Basis des Katasterwertes zu entrichten ist. Für Erstwohnungen beträgt die Registersteuer 2%, für alle anderen Immobilien 10%. In bestimmten Fällen kommt auch ein Fixbetrag von 200 Euro zur Anwendung.
Reugeld (caparra penitenziale)
Das Reugeld ist die Geldsumme, die von der Partei bezahlt wird, der das Recht zuerkannt ist, vom Vertrag zurückzutreten; es handelt sich um die Gegenleistung für den Rücktritt.
S
Sanierung
Eine Sanierung ist eine Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme an Gebäuden oder Gebieten zur Wiederherstellung von gesunden Wohn-, Arbeitsverhältnissen und/oder der Sicherheit.
Schlüsselfertig
Planmäßiger Endzustand eines Neubaus. Beim Kauf eines “schlüsselfertigen Hauses” braucht sich der Bauherr bzw. Käufer nicht um die Fertigstellung zu kümmern. Er hat von der Planung bis zur Schlüsselübergabe nur einen Bauträger oder Generalunternehmer als Ansprechpartner. In aller Regel errichten Bauträger schlüsselfertige Häuser und verlangen dafür einen Festpreis.
Südtiroler Maklervereinigung
Die Südtiroler Maklervereinigung ist ein nicht gewinnorientierter Berufsverband für professionelle Makler im Sinne des Gesetzes Nr. 39/89. Die Vereinigung vertritt seit 1951 die Interessen der Immobilienwirtschaft in allen Landesteilen Südtirols und repräsentiert die professionellen Anbieter von Immobiliendienstleistungen in den Bereichen Verkauf, Beratung und Schätzung. Die Mitgliedschaft verpflichtet zur Einhaltung hoher Qualitätsstandards und standesethischer Grundsätze.
U
U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient)
Der Wärmedurchgangskoeffizient, auch U-Wert (früher k-Wert), gibt an, wie viel Energie durch ein Bauteil entweichen kann. Gut gedämmte Bauteile haben kleine U-Werte, schlecht gedämmte Bauteile haben große U-Werte.
V
Verkaufsfläche
Ist die Bruttowohnfläche zuzüglich max. 50% der Fläche der Balkone/Terrassen und 25% des Kellers. Wintergärten mit einer Nettofläche ab 1,5 Quadratmetern werden voll, Garagen und Autoabstellplätze werden getrennt verrechnet (Definiert lt. Absprache der Vereinigung der Makler und Kollegium der Bauträger).
Verkaufsfläche
Hierbei handelt es sich um die Bruttowohnfläche zuzüglich max. 50% der Fläche der Balkone/Terrassen und 25% des Kellers.
Wintergärten mit einer Nettofläche ab 1,5 Quadratmetern werden voll, Garagen und Autoabstellplätze werden getrennt verrechnet (Definiert lt. Absprache der Vereinigung der Makler und Kollegium der Bauträger).
W
Wohnbauförderung
Dabei handelt es sich um eine öffentliche Förderung betreffend den Bau und Kauf von Wohnungen. Darunter versteht man Wohnungen, die keine Luxuswohnungen sind und maximal 110 m² Nettowohnfläche aufweisen dürfen.
Wohngeld
Das Wohngeld ist ein öffentlicher Beitrag für in Südtirol ansässige Privatmieter, die alle allgemeinen Voraussetzungen für die Wohnbauförderung erfüllen. Für eine Person wird der Beitrag bis zu einer Nettowohnfläche von 50 m² gewährt. Diese wird für jede weitere Person um 15 m² erhöht. Weitere Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag auf die Antrag stellende Person lautet und die Wohnung keine Luxuswohnungen ist.